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FAQs

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Capacidad de endeudamiento

Si no tienes un capital inicial para comprar la vivienda o es insuficiente, puedes recurrir a una entidad de crédito. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario.

Para que te concedan un crédito hipotecario, tienes que ser capaz de hacer frente a sus gastos y cuotas. Es decir; tienes que tener unos ingresos estables suficientes. O dicho de otra forma, tienes que tener una capacidad de endeudamiento adecuada al crédito que quieres pedir.

  • Si no cuentas con un capital inicial, cuidado: normalmente, el crédito hipotecario te va a cubrir en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar. (En algunas entidades pueden llegar a financiarte el 100%, pero deberás cumplir determinados requisitos).
  • Debes demostrar que puedes pagar las cuotas. Una fórmula sencilla (aunque no muy precisa) para calcular tu capacidad de endeudamiento es la siguiente:
  • La cuota del crédito no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

    Ten en cuenta que la cuota del crédito es mensual: por eso, el resultado de este cálculo de capacidad de endeudamiento también debe ser mensual.
    Es interesante, para evitar desviaciones, que este cálculo del 35% lo hagas teniendo en cuenta tanto los ingresos netos anuales como los mensuales. (Tu capacidad de endeudamiento variará dependiendo del número de pagas que recibas anualmente).

    En el caso de que vayas a hacer frente a los pagos junto con tu pareja, tendrás que calcular los ingresos netos de los dos.

    Para realizar este cálculo, puedes ayudarte de la calculadora de capacidad de endeudamiento que te hemos preparado:

     

     

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    ¿Qué es "plusvalía"?

    Si hace tiempo compraste una vivienda por 60.000 euros y ahora la vendes por 72.000, obtienes una plusvalía de 12.000 euros.

    En principio, deberás pagar impuestos en la declaración de la renta por la plusvalía que obtengas de la venta de tu anterior vivienda. Pero si reinviertes a tiempo este dinero en tu nueva vivienda y cumples algunos otros requisitos, puedes ahorrarte el pago de esos impuestos, aplicando lo que se llama "exención por reinversión".

    ¿Cómo puedo aplicarme la exención por reinversión?

    Hay dos situaciones que automáticamente te hacen exento:

  • Si la vivienda que vendes la compraste antes del 31 de diciembre de 1986.
  • Si tienes más de 65 años y el inmueble para vender es tu vivienda habitual.
  • Si tu caso no se corresponde con ninguna de estas dos situaciones, aún hay algo que puedes hacer:

  • Puedes evitar este pago fiscal si aplicas la denominada exención por reinversión. Para poder hacerlo, tienes que cumplir dos condiciones:
    • La vivienda que vendes tiene que haber sido tu vivienda habitual.
    • Debes reinvertir (en la compra de tu nueva vivienda) la plusvalía obtenida de la venta de tu vivienda anterior en un plazo máximo de dos años desde la venta.
    • "¿Y si me cambié de casa hace tiempo, pero no he vendido mi anterior vivienda habitual hasta este momento?" Existe la posibilidad de reinvertir el dinero que saques de la venta retrospectivamente, en una vivienda habitual que ya has comprado (y que no has terminado de pagar). El plazo máximo hacia atrás es el mismo: dos años.
  • Consecuencias de aplicarse la exención por reinversión:

    Las cantidades obtenidas de la venta de tu anterior vivienda (menos el préstamo que cancelaste, si fuese tu caso) las vas a reinvertir en la compra de tu nueva vivienda: estas cantidades no te servirán para desgravarte por la adquisición de tu nueva vivienda habitual.

    A cambio, te libras de pagar impuestos por la plusvalía que has obtenido.

    En general, interesará aplicar exención por reinversión cuando la cantidad a reinvertir, que genera deducción en los dos años que marca la ley, sea inferior a 27.045, 54 euros (9.015,18 multiplicado por los tres ejercicios fiscales que abarca el periodo de los dos años legales).

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    ¿Tengo una vivienda para vender?

    Si vas a financiar la totalidad o parte de tu nueva vivienda con la venta de la anterior:

    1. No te conviene precipitarte. Para lograr una buena venta, tienes que planificarla con tiempo suficiente.

    2. Tampoco debes demorarte demasiado. Si reinviertes a tiempo el dinero que obtengas de la venta de tu anterior vivienda (y cumples algunos otros requisitos), puedes ahorrarte pagar impuestos por esa cantidad obtenida.

    La venta de tu vivienda originará unas repercusiones fiscales:
    En principio, pagarás impuestos por la plusvalía obtenida en la venta

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    Antes de comprar tienes que encontrar la vivienda ideal, pero... ¿cómo?

    Lo primero es reducir tu búsqueda a un tipo de viviendas en concreto, para después ir a visitarlas y elegir la más adecuada. Para acotar tu búsqueda, ten en cuenta los siguientes criterios:

    •  Cuánto dinero tienes. ¿Dispones de una cuenta de ahorro vivienda? ¿Vas a vender tu vivienda anterior? ¿Cuál es tu capital inicial? ¿Y tu capacidad de endeudamiento?

    •  Qué vivienda quieres. Residencia habitual o segunda vivienda; nueva o de segunda mano; zona, tamaño, calidad...

    •  A quién te vas a dirigir. ¿Quieres una vivienda protegida? ¿Vas a unirte a una cooperativa? ¿Quieres contar con intermediarios o prefieres actuar por tu cuenta?

    Cuando ya tengas delimitado el tipo de vivienda que quieres comprar y vayas a visitarlas, observa con lupa para elegir la mejor y para que no te den gato por liebre

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    El Agente de la Propiedad Inmobiliaria tiene derecho a reclamar sus honorarios desde el instante en que vendedor y comprador acuerden la transacción y firmen el contrato

    En primer lugar trataremos de explicar el contenido de la relación jurídica que se crea entre la persona que decide poner en venta su vivienda y el Agente de la Propiedad Inmobiliaria a quien se le encarga la misma para, a continuación, tratar de contestar las preguntas que se plantean respecto a la obligación de pago de la comisión a favor de la inmobiliaria. En la práctica real se nos plantean muchas dudas derivadas de ese encargo realizado para la venta de un inmueble. Por ejemplo: ¿cuándo debo pagar la comisión a la inmobiliaria? ¿a cuánto asciende el importe de la misma? ¿a quién le corresponde pagarla?

    El contrato que nace entre el propietario de la vivienda en venta y Agente de la Propiedad Inmobiliaria es un contrato por el que una de las partes (el Agente) se compromete a indicar a la otra (propietario de la vivienda en venta) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o servirle para ello de intermediario a cambio de una remuneración.

    El derecho del Agente al cobro de sus honorarios surge, según ha manifestado el Tribunal Supremo, desde el momento en que se agota su actividad mediadora, es decir, desde que por la intervención de la inmobiliaria queda perfeccionado el contrato de compraventa. Esto significa que desde el mismo momento en el que vendedor y comprador se pongan de acuerdo en el precio de un inmueble concreto, la inmobiliaria tendrá derecho al cobro de sus honorarios, momento en el que se materializará la firma del contrato privado de compraventa.

    Desde el mismo momento en el que vendedor y comprador se pongan de acuerdo en el precio de un inmueble concreto, la inmobiliaria tendrá derecho al cobro de sus honorarios

    Puede darse la situación de que este contrato privado de compraventa se hubiera firmado entre las partes sin que se formalizara la escritura de compraventa de la vivienda. En ese caso, ¿tendrá derecho el Agente al cobro de sus honorarios? La respuesta es sencilla, puesto que tal y como ya expresamos con anterioridad sus honorarios se encuentran devengados desde el mismo momento en que gracias a su intermediación se haya procedido a la firma del contrato privado de compraventa. Las gestiones realizadas por el Agente ya han fructificado en una venta (firma del contrato de compraventa) y otra cuestión, tal y como ha interpretado el Tribunal Supremo, que para nada afecta a la inmobiliaria, es que vendedor o comprador decidan anular el contrato porque no les interese después o por causas que sean reprochables entre el comprador y el vendedor.

    También debemos señalar que la inmobiliaria tendrá derecho a exigir la comisión pactada si se han utilizado las gestiones realizadas por ella para llevar a buen término la compraventa de forma directa, aun sin contar con su intervención. Nos encontramos en estos casos ante un desleal aprovechamiento por parte de los interesados, normalmente de los obligados a pagar la comisión, respecto a las gestiones realizadas por la inmobiliaria para tratar de evitar el pago de los honorarios. Si se acredita que la compraventa se perfeccionó gracias al aprovechamiento de las gestiones realizadas por la inmobiliaria, ésta tendrá derecho a recibir la comisión correspondiente.

     

    Precios

    Por último, nos queda concretar el precio de los servicios prestados por la inmobiliaria. En principio las partes, esto es, el propietario de la vivienda en venta y la inmobiliaria, son libres para pactar los mismos precios. Pero partiendo de esa libertad, es importante destacar que es habitual que los honorarios devengados por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, la denominada comisión de venta, consistan en un porcentaje sobre el precio de venta del inmueble, porcentaje que según la costumbre de cada provincia, puede oscilar entre un 3 y un 7% sobre el precio de venta del inmueble. Hay que tener en cuenta, además, que los honorarios del Agente se verán incrementados con la aplicación del IVA correspondiente (16%), un porcentaje que repercutirá en el importe final que debe pagar el vendedor.

    Autor: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2007/04/05/161347.php

     

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